В начале года на российском рынке жилья отчитывались о рекорде за рекордом: небывалые продажи, выгодные аренды, приятные перспективы. Работники банков признавались, что в последние несколько месяцев им буквально некогда было перекусить — столько ипотечных сделок происходило ежедневно.
Россияне покупали готовое жилье, строящееся, и строек жилья запустили в стране очень много. Но потом началась война в Украине. И огромный рынок недвижимости в России фактически встал на паузу. Никто толком сейчас не понимает, что будет завтра, прогнозы противоречат друг другу. Очевидно одно: рухнули планы и благополучие миллионов людей.
Взлеты и падения на первичном рынке
80% российских семей, собиравшихся купить жилье, заявляли в начале 2022-го, что готовы взять ипотеку в перспективе ближайших пяти лет. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг тогда же уточнял: «В целом за последние пять лет с помощью ипотеки улучшили свои жилищные условия более 7,6 млн российских семей. Исследование показало, что в перспективе ближайших пяти лет еще 9,4 млн семей с доходом не ниже среднего рассматривают ипотеку как способ решения вопроса с жильем, при этом две трети всего потенциального спроса формируют семьи с детьми или планирующие их рождение».
Также стало известно, что в 2021-м россияне оформили рекордное число ипотечных кредитов — 1,9 миллиона на общую сумму 5,7 триллиона рублей. Только в новостройках было куплено квартир на 3,5 триллиона, подавляющее большинство из них — в ипотеку.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в первом квартале 2022-го тоже достиг рекордного уровня за последние годы — 105 млрд рублей. Это в 2,4 раза выше, чем в начале 2021 года (44 млрд рублей), сказано в исследовании консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль». Почти 60% общего объема инвестиций составили сделки с площадками под жилые проекты.
Но потом случился «февраль» и, как пишет «Лента.ру», «яркий полет рынка жилищного кредитования прервался из-за внезапного повышения ключевой ставки Центробанка до 20% годовых». Эксперты Bankiros констатировали: «Брать ипотеку сейчас будет только финансовый камикадзe». Тем более что банки стали отзывать даже одобренные ранее заявки, предлагая клиентам подать новые на новых условиях.
Несмотря на то, что правительство РФ продлило программу льготной ипотеки и увеличило лимиты кредитования, все сектора на первичном рынке недвижимости оказались поставленными на паузу. Даже сектор элитного жилья. Аналитики компании Knight Frank Russia посчитали, что его квадратный метр на первичном рынке Москвы подорожал за квартал на 19% — до 1,603 млн рублей. При этом объем предложения сократился на 15%.
Еще одним поводом отказаться от покупки «первички» стало увеличение стоимости строительных и отделочных материалов — иногда в несколько раз.
Пауза на вторичном рынке
В то же время на вторичном рынке жилья, у которого, казалось бы, огромный опыт кризисов, произошел всплеск цен и спад предложений. Как отмечает «Коммерсант», «к нему привел повышенный спрос со стороны покупателей с «живыми деньгами»». Кроме того, издание пишет: «Новые объекты продавцы вторичного жилья выводили по завышенным ценам, рассчитывая застраховать риски обесценивания рубля и роста стоимости встречных предложений». А еще продавцы стали перестраховываться и снимать квартиры с продажи, боясь, что, продав их сейчас, прогадают.
Бухгалтер Людмила Иванова рассказала TRT на русском, что после переезда в Москву год пыталась продать свою четырехкомнатную квартиру в Липецке, но реальные покупатели появились только в марте. «Я их так ждала, но в итоге всем отказала и вообще сняла квартиру с продажи, — уточнила женщина. — Не уверена, что делаю правильно, но думаю, выгоднее будет подготовить квартиру для сдачи и начать ее сдавать». Свое решение бухгалтер объяснила просто: «Лучше я сохраню деньги в недвижимости, чем в такое время получу их на руки или отнесу в банк».
По данным экспертов, общее количество предложений «вторички» за март упало в среднем по стране на 20%, но в некоторых городах более чем на 40%. Риэлторы называют большой проблемой «вымывание адекватного предложения». «Циан.Аналитика» посчитала, что к началу апреля квадратный метр «вторички» в 16 крупнейших российских городах подорожал до 118 тыс. рублей. Сильнее всего цены выросли на юге России: в Краснодаре — на 75%, в Сочи — на 58%, в Ставрополе — на 45%. Минимальный рост, на 17%, был зафиксирован в Ижевске (+7) и Уфе (+6), уточняется в исследовании аналитиков сервиса объявлений «Авито-Недвижимость». Быстрее всего дорожают сейчас небольшие квартиры. А многокомнатные, наоборот, дешевеют.
«Продать квартиру сейчас очень легко, купить очень сложно, потому что практически не из чего выбирать», — объясняет директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Одновременно эксперт указывает на то, что период покупательского ажиотажа на рынке прошел: к концу марта спрос снизился до привычных значений, клиенты постепенно адаптируются к новым условиям.
Аналитики ожидают, что в ближайшее время предложение все же вырастет за счет владельцев, отложивших продажу в условиях финансовой неопределенности. Но из-за нестабильной ситуации в экономике строить конкретные прогнозы весьма сложно, уточняет Шлома. Поэтому среди экспертов встречаются иногда абсолютно противоположные «предсказания».
Старший аналитик компании Esperio Антон Быков предполагает, что в следующие полтора года рублевые цены на жилье в России в среднем упадут на 30–35%. Это уровни середины 2020 года. Долларовые цены снизятся на 35–40% — до уровня 2005 года.
А ведущий эксперт сервиса BuyBuyHouse Марина Лашкевич отметила «Life», что вторичный рынок — система гибкая: для того, чтобы спрос резко упал, должны быть мощные факторы — отмена льготных ипотечных программ или мировой геополитический кризис. Рынок вторичного сегмента будет испытывать сезонные колебания и вряд ли квартиры в среднем по стране подешевеют более чем на 15%. В Москве и того меньше — не более 10% в зависимости от локации объекта, добавила эксперт.
Аренда странная и опасная
Трясет сейчас и рынок аренды жилья, причем как долгосрочного, так и краткосрочного. В профильных группах на Facebook россияне спрашивают юристов, можно ли как-то в договоре аренды застраховать себя от девальвации, и получают ответ — нет.
Тем не менее сайты объявлений о сдаче квартир внаем распирает от обилия предложений, но селиться в них некому. Чтобы заработать хотя бы копеечку, арендаторы демпингуют и уступают по цене колоссальные суммы. Например, в Санкт-Петербурге, сообщает «Фонтанка», больше всего демпингуют владельцы шикарных хором. В борьбе за жильца они сами срезают аренду втрое и с реальными арендодаторами готовы торговаться еще.
Более дерзки в своих ожиданиях владельцы студий и однушек. На ресурсах «Яндекса» из всех объявлений о сдаче внаем студий в центре Питера не снижалось по цене за прошедший месяц ни одно. И это общая тенденция большинства крупных городов: в России действительно случился рекордный рост объема предложений за последний месяц.
Но прогнозов на развитие ситуации и в этом сегменте эксперты-аналитики крупных платформ не дают. По мнению же самостоятельных риелторов, «халява» скоро закончится. Участник телеграм-канала «Нестыдные квартиры» риелтор Игорь полагает: «Роста по ценам точно сейчас нет. Наблюдается слабый интерес к аренде. <…> Готовы ли собственники снижать ценник? Скорее нет, чем да. Все зависит от конкретной ситуации самого собственника и потенциального клиента. Думаю, сильного понижения цен точно не будет и через пару месяцев все встанет на свои места».
Наиболее пострадавшими от западных санкций сейчас эксперты называют профессиональных рантье. Зарубежные сервисы Airbnb и Booking приносили им от 70 до 100% всех клиентов. Но обе эти системы бронирования ушли с российского рынка. Жанна Алексейкова из Калининграда, которая занимается сдачей жилья в аренду с 2019-го, говорит, что часть клиентов нашли ее «в обход ушедших из России сервисов и подтвердили бронь, часть — перевели деньги напрямую». Однако все эти брони — максимум на 2–3 месяца вперед.
Алексейкова отмечает, что российских сервисов по аренде жилья достаточно много, и они разные, но кто-то имеет плохую репутацию, кто-то не нравится гостям, — в целом они все не очень удобные. Так, на том же «Авито» очень высокие комиссии для хозяев жилья и, «по сути, кроме тебя самого, никто не застрахует от того, что приехавшие вынесут всю квартиру». «Еще такой момент— ушли не только эти зарубежные сервисы, ушел фактически и инстаграм, который делал треть моих продаж, — уточняет Алексейкова. — Соответственно, вся эта аудитория, <…> к сожалению, сейчас будет потеряна».
В этой связи трудности возникнут и у россиян, желающих снять жилье для отдыха. К тому же 5 апреля стало известно, что пользователи из России и Беларуси не смогут арендовать жилье через Airbnb не только в России, но и в любой стране мира. Кажется, взять паузу — это сейчас неплохое решение для всех участников рынка жилья. Плохо, что повлиять на длину паузы никто не может.