Второй месяц подряд на вторичном рынке России опускается средняя стоимость жилья. Не то чтобы она резко падала, но в нынешних условиях удивляет уже то, что она не взлетает. Так, в мае готовые квартиры подешевели на 2,1% — до 78 000 рублей за квадратный метр. И это рекордно низкая цена за последние несколько лет, отмечают эксперты. Тем не менее, главный парадокс ситуации заключается в том, что стоимость жилья падает, а вот количество покупателей не растет.
Продавцы не ожидали
По данным федерального агентства недвижимости «Этажи», среди крупных городов России средняя цена на квадратный метр вторичной недвижимости заметнее всего в мае снизилась в Санкт-Петербурге (-0,9%), Новосибирске (-0,8%), Красноярске (-0,6%), Волгограде (-0,2%) и Москве (-0,1%).
В первую очередь, уточняет гендир Apple Real Estate Данила Савченко, сейчас дешевеет недвижимость комфорт-класса. Владельцы объектов категории бизнес-недвижимости и элитной прибегнут к скидкам в последнюю очередь, так как объем такого предложения и раньше был невелик, а сейчас и вовсе сократился на 12%. К тому же вывод новых проектов в данных сегментах сегодня практически остановился. И продавцы, и покупатели этих категорий жилья понимают, что недвижимость всегда будет надежным активом для сохранения денег: в данный момент это особенно актуально.
Замдиректора «Этажей» Татьяна Ахметдинова указывает, что, конечно, не все собственники сегодня готовы снижать цены, но почти все соглашаются давать скидку реальному покупателю. По ее наблюдениям, наиболее востребованы доступные и бюджетные варианты, а также объекты с дисконтом, которые выбывают с рынка в первую очередь.
«Сегодня жилье низкого качества пользуется высоким спросом, поскольку более комфортную квартиру позволить себе могут далеко не все, — добавляет директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Михаил Куликов. — В качестве примеров снижения стоимости жилья из-за его характеристик можно привести квартиры на первых и последних этажах».
По словам Ахметдиновой, на падение цены вторички также влияет срочность: часть собственников сейчас весьма заинтересованы в скорой продаже своих объектов. «Рынок еще не наверстал просадку спроса, которая была в результате резкого роста ипотечных ставок этой весной. Сейчас спрос постепенно восстанавливается, однако объем предложения на рынке значительно опережает его», — объясняет аналитик.
«Рынок покупателя»
Сейчас каждый пятый продавец на вторичном рынке по итогам торга с покупателем соглашается на крупную скидку — в массовом сегменте в среднем это около 10%, подтверждают эксперты «Ленты.ру». Они также указывают: «Для сравнения — в начале года мы практически не наблюдали случаи предоставления скидок, ведь тогда спрос был достаточно высоким».
Данные ряда агентств недвижимости свидетельствуют: вторичный рынок жилья, например, в Москве внезапно превратился в «рынок покупателя». Столь резкого изменения баланса сил не было, вероятно, за всю историю его существования. «Из-за низкого уровня спроса продавцам приходится все сильнее конкурировать за покупателей друг с другом, — говорится в материалах агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости». — Кроме того, скоро наступит летний сезон, в это время рынок недвижимости традиционно замедляется». Собственники откровенно боятся дальнейшего падения спроса и цен на жилье, поэтому идут сейчас на уступки. Но и тут появились факторы, которые удивляют.
Выгодное лето
В начале июня рынок вторичного жилья не встал, как ожидали эксперты. Даже в столице с ее всегда удивляющими ценами. Продажи есть, пусть и меньше, чем в это же время раньше. Глава московского агентства недвижимости Данила Савченко объясняет это тем, что сейчас большая часть людей свои планы по купле-продаже недвижимости все-таки поставили на паузу.
По его данным, 42% участников рынка ждут снижения цен; 34% не готовы принимать решение до стабилизации обстановки в стране; 24% планируют купить квартиру сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен. «Тенденция к снижению цен объясняется в том числе конкуренцией среди продавцов на рынке в связи с падением спроса, — подтвердил «Life» и Савченко. — Примерно 30% клиентов, планирующих продать свою квартиру, предоставляют дисконт. А вслед за ними скидки вынуждены делать и другие участники рынка. Скорее всего, эта тенденция продлится до конца августа. Те, кто планирует купить квартиру на вторичном рынке, сейчас находятся в выигрышном положении, так как можно выгодно провести сделку».
Действительно, в апреле в той же Москве резко падала активность покупателей недвижимости: в столице было зарегистрировано на 37,5% меньше сделок со вторичным жильем, чем в марте, пишет «Компания». На первичном рынке тогда падение продаж за месяц составило 35%.
Отложенное подорожание
Однако по прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022-го в Москве и Подмосковье цена на квартиры на вторичке и в новостройках может вырасти на 20–30%. Очевидно, что «подтянутся» и регионы.
Среди причин эксперты называют подорожание стройматериалов и сбои в поставках иностранной спецтехники. При этом в НРА предупреждают, что цены не будут снижаться даже при дальнейшем падении покупательского спроса: застройщики уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов.
Еще один фактор роста цены — инвесторы, которые остались без традиционных инструментов: ни фондовый рынок, ни валюта, ни драгметаллы не приносят сейчас существенных доходов, отмечают в НРА. По словам экспертов, остаются лишь депозиты для небольших сумм и недвижимость — для крупных вложений.
Дачи нарасхват
«Мы ожидаем, что спрос на вторичное жилье в ближайший месяц вырастет еще на 20-25%, аналогичную ситуацию можно ожидать и в сегменте загородной недвижимости», — директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Главную роль в этом сыграет сегодняшнее понижение ключевой ставки ЦБ до 11% годовых. Оно «благоприятно скажется на всех сегментах рынка недвижимости».
Также эксперты предрекают продолжение спроса россиян на пригородное жилье. Бум на него случился в марте, подтвердила заместитель генерального директора «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее оценкам, по сравнению с прошлой весной, желающих купить такие объекты стало больше на 10-30%. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила: в текущей ситуации некоторые клиенты признаются, что хотят не только организовать огород на участке, но и разводить домашних птиц.